عندما تكون في دولة الإمارات لا تستغرب إذا فاقت قيمة فاتورة تمويل "بيت العمر" قيمة شراء العقار نفسه، فأسعار الفائدة هناك تصل إلى 9.8% سنويا، فتخيل أنك مولت منزلك بفائدة الإقراض هذه لـ20 عاما، ما الفوائد المترتبة عليك؟ بالتأكيد هي لن تقل عن 180% من قيمة عقارك.
ويصف وافدون وخبراء ومطورون عقاريون القروض عالية التكلفة بغير المنطقية، ويقولون إنها لا تخدم قطاع العقارات المنتعش، ويمنع شريحة كبيرة من السكان عن امتلاك منزل الأحلام.
ووفقا للمصادر "لم ينجح دخول بنوك محلية ولاعبين عالميين كبار سوق الرهن العقاري إلى جانب الشركات المتخصصة في هبوط أسعار الفائدة المرتفعة، مما أشاع نوعا من الاستياء لدى الراغبين في الحصول على قروض عقارية ما زالت ترفع تكلفة اقتناء الوحدة العقارية إلى نحو 180%، إذا كان التمويل يمتد بين 10 و20 سنة وتشمل 97% من قيمة العقار".
سجواني ..أسعار الفائدة مبالغ فيها
ويرى رئيس ومالك شركة "داماك القابضة" حسين سجواني أن أسعار الفائدة مرتفعة، ويقول لـ"الأسواق.نت "إن قاعدة الفرص التمويلية لا تزال ضيقة وتحتاج السوق شركات جديدة، وأن تقوم الشركات المتواجدة برفع حجم المرصودات التمويلية عبر برامج تمويلية جديدة أكثر مرونة".
وأضاف "أن هذا القطاع مربح للغاية، واستغرب لماذا لا يوازي سوق العقارات المزدهر الذي يعتمد في جانب كبير منه على التمويل، خاصة العقارات الموجهة للأفراد".
وتوقع سجواني دخول بنوك عالمية جديدة هذه القطاع النشط نتيجة الطلب الكبير على خدماته، وأن تبدأ أسعار الإقراض العالية بالهبوط التدريجي نتيجة المنافسة المحتدمة.
وأكد سجواني "أن مشتري العقارات بغرض الاستثمار تصدروا سوق العقارات فيما مضى، لكن ما سيحصل قريبا مختلف؛ إذ سيتوجه الأفراد إلى الشراء بدعم من القوانين التي رفعت سقف الثقة بالسوق، وكذلك برغبة الفرد باستثمار ما يدفعه للإيجار في مسكن سيكون له بعد سنوات، وهذه الفئة مهمة للغاية، وعلى شركات التمويل أن تلبي طلباتها المتنامية".
أسعار فائدة خيالية
وتبدأ أسعار الفائدة على قروض التمويل العقاري من 7 وتصل إلى 9.8% سنويا، وهي أسعار فائدة مرتفعة للغاية مقارنة بالدول المتقدمة التي لا تتجاوز الفائدة فيها 4 و 5 % سنويا، وهذا يرتب على مقتني العقارات في الإمارات أعباء إضافية تقفز معها سعر الوحدة العقارية إلى الضعف أو الضعفين، فمثلا شراء عقار بقيمة مليون درهم وتمويله على 10 سنوات يعني ارتفاع سعره الفعلي إلى نحو 1.9 مليون درهم، أما على مدى 20 عاما يعني أن مالك العقار سيدفع مقابل شرائه للوحدة العقارية 2.8 مليون درهم.
وارتفع عدد موفري خدمات التمويل العقاري خلال الأعوام الـ6 الماضية إلى نحو 23 جهة تمويلية، تتوزع بين شركات تمويل متخصصة كـ"أملاك" التابعة لشركة "إعمار العقارية"، و "تمويل" العضو في شركة دبي العالمية، وكلاهما يعملان من دبي، وأنشات حديثا في العاصمة أبوظبي شركة "أصيل" للتمويل بالشراكة بين كل من صروح العقارية والدار العقارية وبنك الخليج الأول برأس مال 500 مليون درهم، وهناك عدد من البنوك دخلت مؤخرا بعد إحجام استمر طويلا في سوق التمويل العقاري منها بنك HSBC وبنك أبوظبي الإسلامي وبنك دبي الإسلامي وبنك دبي الوطني وبنك لويدز TSB وبنك المشرق وبنك أبوظبي الوطني وبنك أبوظبي التجاري
أهمية القروض منخفضة التكلفة
ويؤكد الخبير الاقتصادي أحمد البنا في حديثه لموقعنا أن المنافسة فيما مضى ركزت على فترات السداد وبرامج التمويل، وسوف يحتل موضوع خفض أسعار الفائدة قائمة عناصر المنافسة.
ويقول "إن القروض منخفضة التكلفة ستضمن الطلب المرتفع على العقار، لذلك من مصلحة جميع الأطراف المطور والممول والمشتري ظهور هذا النوع من التمويل"، ويؤكد أن مصادر السيولة لدى الشركات المتخصصة لا تزال شحيحة بدليل أن إحجام التمويل السنوية لا ترتقي إطلاقا إلى حجم سوق العقارات المزدهر.
ووفقا لمعطيات السوق لا توجد فروقات كبيرة بين قروض البنوك وشركات التمويل المتخصصة؛ حيث تعمل جميعها وفقا لبرامج خاصة إلا أن أسعار ما تسميه المرابحة الإسلامية لدى الشركات مرتفعة، مقارنة بالبنوك التي تطرح أحيانا قروضا بأسعار فائدة تشجيعية لكسب عملاء جدد من خلال فتح حسابات شخصية لهم، وتضع كل جهة تمويلية عقود مستقلة مع المستهلك تضمن حقوقها، وذلك في ظل غياب قانون للتمويل العقاري يحمي طرفي العلاقة.
واللافت أن شركات التمويل تحقق صافي أرباح سنوي كبير، فقد بلغت أرباح أملاك على سبيل المثال 301 مليون درهم عام 2007 بارتفاع نسبته 131% عن عام 2006، الذي حققت فيه الشركة أرباحا بلغت 130.4 مليون درهم، أما شركة تمويل التي تصنف نفسها كأكبر شركة تمويل في الدولة فقد ارتفع صافي أرباحها خلال عام 2007 إلى 451 مليون درهم، بزيادة تعادل 195% مقارنة مع أرباح عام 2006 البالغة 153 مليون درهم، (لا يدخل ضمنها 699 مليون درهم قيمة الاكتتاب العام الأولي الصافي في عام 2006).
الشارع يئن تحت وطأة فوائد قروضها
ولا يزال الشارع الإماراتي وخاصة الوافدون يئنون تحت مطرقة أسعار الفائدة ويرى الموظف السوري سعيد الأبرش الذي يعمل في أبوظبي أنه لم يستطع حتى الآن تمويل منزل الأحلام؛ لأن أسعار الفائدة مرتفعة جدا، كما أن الممولين في العاصمة لم يعلنوا عن برامج تناسب جميع شرائح المجتمع خاصة الموظفين.
ويضيف الأبرش "كنت أريد تمويل منزل مكون من غرفة وصالة سعره 720 ألف درهم، وبعد الجلوس مع سمسار القرض اكتشفت أنه عليَّ دفع نحو 1.9 مليون درهم بعد 15 عاما أي أكثر من ضعف المبلغ؛ لأن سعر الفائدة يفوق عن 8.5%".
وينقل محمد سليمان موظف يعمل في عجمان همًّا آخر يتعلق بالإجراءات المشددة التي تتبعها الجهات التمويلية لمنح القرض العقاري كالتوقيع على شيك بقيمة العقار وشروط تتعلق بقيمة الراتب، فضلا عن تحفظ بعض شركات التمويل وبنوك الإقراض في الإمارة التي تشهد تحركا عقاريا يصل إلى نحو 150 مليار درهم حتى السنوات الخمس المقبلة.
وتعكس شكوى سليمان حال التحوط الشديد لدى جهات التمويل في الدولة ورغبتها في تخفيف حدة المخاطر المتوقعة والتي زادتها عمقا ما حصل في سوق الرهن الأمريكي، وهو درس اعتبرت له الشركات الخليجية وإن كانت تستبعد تكرار سيناريو مماثل في المنطقة.
الفائدة انخفضت
إلى ذلك قال رئيس مجس إدارة شركة "أملاك" للتمويل العقاري، ناصر الشيخ "إن الأمور آخذة في التحسن لمصلحة المستهلكين الجدد؛ حيث سيلاحظون خلال 6 أشهر من الآن أن سعر الفائدة على قروض الأفراد انخفضت بهامش ربع إلى نصف في المئة".
وتعليقا على وصف البعض للقروض بأنها عالية التكلفة أوضح الشيخ في حديثه لـ "الأسواق.نت " أن أسعار الفائدة مناسبة في ظل الظروف الراهنة نتيجة ارتفاع تكلفة، حصولنا على القروض من البنوك أو من خلال إصدار صكوك، وقال "إنها ارتفعت إلى 1.5% من 0.5% نتيجة ما يحصل في سوق المال العالمي".
وفي موضوع الرهن العقاري وإمكانية تأثره بما حدث في السوق الأمريكية على مستوى المقرضين والمقترضين، قال "إن تكرار سيناريو مشابه غير وارد؛ لأن المعايير والإجراءات المطبقة مختلفة، كما أن الاقتراض من أسواق عالمية ليس كبيرا إلى حد قد يؤثر في التمويل العقاري في الدولة".
وقال ناصر بخصوص الإجراءات المشددة التي تفرض على المستفيدين من القروض العقارية "إن الشركات تتحوط بإجراءات تحمي مصالح مساهميها، والآن هناك قوانين عقارية حكومية تحمي المستهلك، لكن سوق التمويل العقاري يحتاج إلى قانون خاص بالرهن يضم تحت مظلته كل الممولين العقاريين في الدولة".
ويعد عدم وجود إطار قانوني وتنظيمي في السوق بالإضافة لعدم وجود سوابق لإعادة التملك من عيوب سوق العقارات في الدولة ، ولكل إمارة من إمارات الدولة السبع أنظمتها القانونية والقضائية الخاصة وأقسام تسجيل الأراضي، بالإضافة إلى القواعد واللوائح التي تبين من الذي يستطيع أن يشتري وعلى أي أساس.
وتوقع ناصر الشيخ أن تمنح أملاك تمويلات بقيمة 30 مليار درهم خلال عام 2008، وقال "إن ذلك سيشكل حصة الأسد من نصيب التمويل في سوق الدولة".
ومن المتوقع أن تزداد المنافسة خلال عام 2008 لتدفع بشركات التمويل إلى طرح برامج تمويلية أكثر مرونة، كما أن دخول لاعبين عالميين جدد قد يؤثر في أسعار الفائدة على القروض العقارية، وإن كان دخول البنوك العالمية السابقة لم يؤثر إلى درجة كبيرة.
الرئيسية 
البوابة 
أحدث الصور 
التسجيل 
دخول 
الثلاثاء فبراير 26, 2008 10:58 am